長期修繕計画にシャッターを入れるときの考え方

長期修繕計画とシャッター

建物を適法な状態に保つ努力は、建築基準法第8条で所有者・管理者・占有者に求められています。同じ条文では、安全上・防火上などで特に重要な特殊建築物や特定行政庁が指定する建物について、必要に応じて維持保全の準則や計画をつくることも定められています。自分の建物がこれにあたるかは、用途と特定行政庁の指定で変わるため、所在地の案内で確かめておきましょう。

マンションについては、国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」と標準様式を示しています。標準様式の修繕工事項目には、建具関係として「窓サッシ、面格子、網戸、シャッター」が挙げられ、工事の区分として「点検・調整」と「取替」の欄が設けられています。シャッターは、計画に載せる対象としてはっきり位置づけられている設備だといえます。

ビルや工場・倉庫でも、考え方は共通です。シャッターを他の設備と同じように、計画の中の一つの項目として扱いましょう。

計画に入れる前に把握すること

計画に入れる前に、建物にあるシャッターの全体を把握します。次のことが分かれば、計画の項目を立てられます。

• 台数と設置場所（駐車場、搬入口、店舗の入口、建物内の防火シャッターなど）
• 種類（一般のシャッターか、防火シャッターか）と、手動か電動か
• 設置された時期（竣工時か、後から付けたものか）
• これまでの点検・修理の履歴
• 法定の定期検査の対象かどうか

設置時期は、竣工図や過去の工事の書類、製品の表示から分かることがあります。分からないものは「不明」として残し、点検のときに確認してもらいましょう。あわせて、1日のおおよその開け閉めの回数も控えておくと役立ちます。毎日何度も動く搬入口と、閉館時だけ使う出入口とでは、部品の傷み方が違うためです。法定の定期検査の対象かどうかは、建物の用途や規模、所在地によって特定行政庁ごとに異なります。

工事の区分を分けて考える

シャッターを計画に入れるときは、工事をいくつかの区分に分けて考えると整理しやすくなります。

国のガイドラインの標準様式も「点検・調整」と「取替」を分けています。実際の運用では、その間に「部品交換」があります。部品の交換で状態を保てるか、全体の取替が必要かは、シャッターの状態によって変わります。

シャッターは修理か交換か｜迷ったときの選び方 →

取替のときに一緒に考えること

取替・更新は、使い方を見直すよい機会でもあります。手動のシャッターを電動にするか、日常的に使うシャッターに障害物を感知して止まる装置を付けるかなども、取替の時期にあわせて検討できます。日本シヤッター・ドア協会は、一般の管理用シャッターに、障害物感知装置の設置を勧めています。こうした検討の有無で費用も変わるため、計画の段階で方針を決めておくと見積もりを取りやすくなります。

防火シャッターは装置も含めて考える

閉まるときに人が挟まれるのを防ぐ危害防止機構は、業界団体の案内では、平成17年12月1日以降に新たに設置する防火シャッターなどで義務づけられた装置です。蓄電池を積んでいるため、定期的に電池を交換する必要があるとされています。計画には、本体の取替だけでなく、こうした装置の電池や部品の交換も入れておきましょう。

周期の決め方

シャッターの修繕や取替の周期は、建物ごとに設定するものです。ここでは特定の年数は示さず、周期を決めるときの考え方を整理します。

新築と既存で考え方が違う

長期修繕計画作成ガイドラインでは、修繕周期は、新築のマンションでは仕様や立地条件などを考慮して、既存のマンションでは仕様、立地条件に加えて調査・診断の結果などに基づいて設定するとされています。また、時期はおおよその目安であり、立地条件などにより異なることがあるとされています。

既存の建物では、シャッターの実際の状態を点検で確かめ、その結果を周期に反映させることが基本になります。

兆候に応じて対応する設備

国土交通省国土技術政策総合研究所が公共建築向けに示したマニュアル（案）では、修繕の方式を3つに分け、シャッターを含む「外部建具」を、深刻な劣化や機能停止の前に、軽微な劣化や不具合でもその兆候に応じて対応すべき「対症療法方式」が望ましい例に挙げています。シャッターについては、開閉不良による無理な開閉が破損などの原因となるおそれがあると説明されています。

つまり、シャッターは「何年たったら取り替える」と年数だけで決めるより、点検で兆候をとらえ、早めに手を打つことが向いている設備です。

耐用年数を超えたものは取替を検討する

日本シヤッター・ドア協会の資料では、耐用年数を超えて使っている製品については、維持管理の状況を見たうえで適切に取り替える必要があるとされています。設置から長い年数がたったシャッターは、点検の結果とあわせて、取替の時期を計画に見込んでおきましょう。

計画を見直すきっかけ

長期修繕計画作成ガイドラインでは、計画は一定期間（5年程度）ごとに見直していくことを前提とし、計画期間は30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とするとされています。シャッターの項目も、この見直しにあわせて更新します。

定期的な見直しのほかにも、次のようなときは、シャッターの項目を見直すきっかけになります。

• 法定の定期検査や保守点検で、是正や部品交換を指摘された
• 同じシャッターで修理が繰り返されている
• 搬入口の使い方が変わり、開け閉めの回数が増えた
• テナントの入れ替えや用途の変更で、シャッターの役割が変わった

防火シャッターの保守点検と法定の定期検査の違い →

費用の見込み方

計画に載せる費用は、建物ごとの条件で大きく変わります。ここでは金額の目安ではなく、費用が変わる主な要素を整理します。

※費用は、シャッターの種類・大きさ・設置状況、部品の取り寄せの有無によって変わります。正確な費用は、現地で状態を確認したうえでお見積もりします。

取替の時期を重ねない

同じ時期に設置したシャッターは、取替の時期も重なりがちです。すべてを同じ年に計上すると、その年の負担が大きくなります。点検の結果を見ながら、状態のよいものは時期を後ろにずらし、出入りや業務への影響が大きいものや、防火シャッターを先にするなど、優先順位をつけて時期を分けると予算を組みやすくなります。

見積もりを計画に反映させる

計画の費用は、一般的な目安だけで置くより、点検で状態を確かめたうえで見積もりを取り、その内容を反映させる方が実態に近づきます。見積書の項目の見方は、こちらの記事で解説しています。

シャッター修理の見積もりで確認する項目 →

【やってはいけないこと】

• シャッターを「取替」の一行だけにして、点検・調整や部品交換を計画に入れない
• 設置時期や状態を確かめないまま、一律の年数で取替を置く
• 検査の指摘を受けても、計画の見直しに反映しない
• 異音や開閉不良を、次の大規模修繕まで様子見にする

日本シャッターサービスセンターでできること

日本シャッターサービスセンターでは、マンション・ビル・工場・倉庫などのシャッターの保守点検、修理・部品交換、取替・更新のご相談を承ります。長期修繕計画の作成や見直しにあたって、シャッターの状態を確認し、部品交換や取替の見積もりをお出しすることもできます。

防火シャッターの点検・法定の定期検査を行える資格者が複数在籍し、防火シャッターの点検・検査は年間約500件の実績があります。複数台・複数の建物をまとめてのご相談も承ります。新設・防火・法人の工事には5年間の施工保証が付きます。

まとめ

シャッターは、長期修繕計画から漏れやすい設備です。まず台数、種類、設置時期、履歴、法定の検査の対象かどうかを把握し、点検・調整、部品交換、取替・更新に分けて計画に入れましょう。周期は一律の年数ではなく、仕様や立地、点検・調査の結果をもとに建物ごとに設定し、兆候に応じて早めに対応することが向いています。防火シャッターでは、危害防止機構の蓄電池など装置の部品交換も忘れずに入れておきます。計画は定期的に見直し、検査の指摘や修理の繰り返しがあれば、そのたびに反映させましょう。

修理の流れや症状ごとの確認は「シャッター修理」、工場・倉庫・管理物件で複数のシャッターをまとめて計画に入れたい場合は「法人向けシャッター工事」、防火シャッターの点検・更新は「防火シャッター」のページもご覧ください。

【付録】この記事で使った用語